« Powrót do aktualności

CO TO SĄ KSIĘGI WIECZYSTE I CO MOŻNA W NICH ZNALEŹĆ? (bez wychodzenia z domu:))

Księga wieczysta – czym jest, po co się ją prowadzi? Często spotykamy się z takimi pytaniami. Poniższy wpis poświęcamy właśnie temu zagadnieniu. Wyjaśniamy, czym są księgi i jakie pożyteczne informacje można w nich znaleźć. Treść księgi wieczystej (w skrócie KW) ma szczególne znaczenie w przypadku przenoszenia prawa własności nieruchomości, a uważna lektura księgi jest koniecznym etapem kontroli jej stanu prawnego.

We wpisie znajdziecie nieco informacji o tym, co znaleźć można w księdze wieczystej oraz jak w sposób szybki i wygodny uzyskać do niej dostęp przez internet (tak tak, księgi można już studiować z własnego, wygodnego fotela, bez konieczności wizyty w sądzie ).

Jednocześnie przypominamy, że artykuł ten nie ma charakteru naukowego ani nie stanowi porady prawnej – wszystkie konkretne wątpliwości radzimy rozwiewać indywidualnie, ze wsparciem profesjonalisty (np. prawnika lub pośrednika nieruchomości).

CO TO SĄ KSIĘGI WIECZYSTE I PO CO SIĘ JE PROWADZI?

Księgi wieczyste stanowią rejestr o charakterze publicznym, prowadzony w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Ich rola nie ogranicza się jedynie do ewidencjonowania nieruchomości – wpisy do księgi wieczystej pociągają bowiem za sobą konkretne skutki prawne. Co istotne, księgi wieczyste prowadzone są odrębnie dla konkretnej nieruchomości (dla każdej osobno) i nie są one zależne od zmian osoby będącej właścicielem nieruchomości - informacja na jego temat jest natomiast jedną z najistotniejszych w KW, o czym poniżej.

Na treść księgi wieczystej składają się określone wpisy, będące adnotacjami wskazującymi na zmianę stanu prawnego nieruchomości lub uzgadniające ten stan z rzeczywistością (gdy dotychczasowy wpis nie odpowiadał prawdzie).

Prowadzenie ksiąg wieczystych należy do właściwości sądów rejonowych, które dokonują wpisów do KW na podstawie złożonych wniosków. Same księgi mają charakter jawny, tzn., że każdy może je przeglądać (odpisy wydaje się natomiast na wniosek osób uprawnionych). Obecnie istnieje możliwość cyfrowego dostępu do ksiąg wieczystych, o której więcej piszemy poniżej.

ZASADY KSIĄG WIECZYSTYCH

Z uwagi na to, że wpisy do ksiąg wieczystych pociągają za sobą konkretne skutki prawne, ich funkcjonowanie opiera się o szereg zasad. Do najważniejszych należą:

- Zasada wpisu: w świetle polskich uregulowań prawnych, dokonanie wpisu do KW jest konieczne w określonych przypadkach. Należą do nich: ustanowienie hipoteki, ustanowienie i przeniesienie użytkowania wieczystego, ustanowienie odrębnej własności lokali, przeniesienie i zrzeczenie się ograniczonego prawa rzeczowego (np. użytkowania lub służebności), jeśli jest ono wpisane do księgi wieczystej. Wpis do księgi wieczystej nie jest natomiast konieczny do przeniesienia prawa własności nieruchomości. Aby zapobiec rozbieżnościom między faktycznym stanem prawnym nieruchomości, a tym ujawnionym w księdze wieczystej, na notariusza nałożony jest obowiązek zamieszczenia w akcie notarialnym wniosku o wpis zmiany właściciela do KW i jego przesłanie do sądu prowadzącego konkretną księgę.

- Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych: służy ona przede wszystkim bezpieczeństwu obrotu nieruchomościami i ochronie interesu „osób trzecich”. W jej myśl (w pewnym uproszczeniu) jeśli zachodzi sprzeczność pomiędzy rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, a tym odzwierciedlonym we wpisach zawartych w księdze wieczystej, chroniony jest interes prawny osoby w dobrej wierze działającej w oparciu o stan prawny ujawniony w KW (nie znającej stanu faktycznego). Jeśli zatem na przykład A kupił dom od B, ujawnionego w KW jako jego właściciel, to jego prawo jest chronione nawet wtedy, jeśli faktycznym właścicielem domu był nie tylko B, ale i jego współmałżonek nieujawniony w KW. Oznacza to również na przykład, że nabywca nieruchomości nabywa ją jedynie z tymi obciążeniami, które ujawnione są w księdze wieczystej (niezależnie od tego, czy faktycznie jest ich więcej). Mogą się jednak zdarzyć przypadki odwrotne – w treści KW ujawnione są obciążenia, które faktycznie już wygasły, dlatego przed nabyciem nieruchomości należy zadbać o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem faktycznym poprzez wykreślenie konkretnych wpisów.

- Zasada domniemań związanych z wpisem: wpis do księgi wieczystej nie przesądza o stanie prawnym nieruchomości, towarzyszą mu jednak dwa bardzo istotne domniemania - po pierwsze, że prawo wpisane do księgi wieczystej jest zgodne z rzeczywistym stanem prawnym oraz, po drugie, że prawo wykreślone z księgi wieczystej nie istnieje.

- Zasada pierwszeństwa: kolizje między ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości rozstrzygane są według zasady pierwszeństwa – prawo wpisane do KW ma pierwszeństwo przed niewpisanym, zaś w przypadku praw wpisanych decyduje chwila złożenia wniosku o wpis do KW.

- Zasada skuteczności względem osób trzecich praw i roszczeń osobistych wpisanych do księgi: w jej myśl prawo lub roszczenie osobiste po jego ujawnieniu w KW jest skuteczne względem każdego kolejnego właściciela nieruchomości (aż do jego wykreślenia). W księdze wieczystej może być ujawnione m.in. prawo najmu lub dzierżawy, prawo odkupu lub pierwokupu, prawo dożywocia, czy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości oraz wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipoteką.

JAK WYGLĄDA KSIĘGA WIECZYSTA?

Każda księga wieczysta składa się z czterech działów.

Dział I: zawiera dokładne oznaczenie nieruchomości i dane pochodzące z ewidencji gruntów (dział I-O) oraz spis praw związanych z własnością nieruchomości (dział I-Sp)

Dział II: zawiera oznaczenie właściciela/właściciela nieruchomości lub użytkownika wieczystego.

Dział III: zawiera informacje o ograniczonych prawach rzeczowych (za wyjątkiem hipotek), ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz prawa osobiste i roszczenia ciążące na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek).

Dział IV: informacje o hipotekach, z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju i innych cech.

Co to oznacza w praktyce? Jeśli chcemy się dowiedzieć, kto jest właścicielem nieruchomości, zaglądamy do działu drugiego. Możemy się na tej informacji opierać, jeśli jednak wiemy, iż jest ona niezgodna z faktycznym stanem prawnym, a np. chcemy nabyć nieruchomość, powinniśmy zadbać o to, aby księga wieczysta odzwierciedlała faktyczny stan prawny nieruchomości i nabyć ją od jej prawowitego właściciela. Jeśli jesteśmy zainteresowani, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, informacje o tym znajdziemy w dziale czwartym. Ale uwaga, zdarzyć się mogą przypadki, iż mimo wygaśnięcia hipoteki, wpis na jej temat nie uległ wykreśleniu. Wówczas, nabywając nieruchomość, musimy uprzednio zadbać o takie wykreślenie, w innym bowiem przypadku czekają nas problemy. W dziale trzecim znajdziemy odpowiedź na wiele popularnych pytań. Dowiemy się na przykład, czy nieruchomość jest obciążona służebnością gruntową (np. przejazdu) bądź osobistą (taką jak prawo mieszkania), dowiemy się o toczącym się postępowaniu komorniczym, zawartej umowie przedwstępnej czy zakazie sprzedaży nieruchomości (oczywiście o ile są one ujawnione w postaci wpisów do KW).

INTERNETOWY DOSTĘP DO KSIĄG WIECZYSTYCH

W ostatnich latach nastąpiła niemal pełna digitalizacja ksiąg wieczystych. Oznacza to, że aby poznać treść konkretnej księgi nie musimy już udawać się do sądu. Wystarczy wejść na stronę www.ekw.ms.gov.pl , aby uzyskać dostęp do elektronicznej wersji księgi. Za pośrednictwem tej strony możemy przejrzeć treść księgi (bezpłatnie) oraz złożyć wniosek o odpis, wyciąg lub zaświadczenie o zamknięciu księgi wieczystej (złożenie wniosku jest płatne). Dokumenty można również pobierać w formacie PDF.

NUMER KSIĘGI WIECZYSTEJ

Czego potrzebujemy, aby skorzystać z serwisu? Niezbędne jest posiadanie numeru księgi (unikalnego dla każdej nieruchomości), którą chcemy przeglądać. Jak wygląda numer takiej księgi? Jego początek to kombinacja czterech liter i cyfr oznaczających sąd (i jego konkretny wydział) prowadzący daną księgę, po niej następuje „właściwy”, ośmiocyfrowy numer księgi, zaś kończy go cyfra kontrolna – przykładowo dla nieruchomości położonej w Bielsku-Białej numer ten przybierać może postać BB1B/00000000/1.

Co jednak, jeśli dysponujemy jedynie tzw. starym numerem księgi wieczystej (stanowiącym ciąg cyfr)? Aby stworzyć numer księgi elektronicznej należy znaleźć symbol sądu prowadzącego księgę i umieścić go na początku, po ukośniku wpisać posiadany przez nas numer, zaś po kolejnym ukośniku cyfrę kontrolną (którą najłatwiej znaleźć metodą „prób i błędów”, po prostu próbując wpisać kolejne cyfry, aż znajdziemy numer właściwy (prób czeka nas maksymalnie 10 ). Można również skorzystać ze strony www.ksiegiwieczyste.pl, będącej wyszukiwarką numerów ksiąg wieczystych (również po adresie nieruchomości lub numerze działki). Oczywiście możemy również zwrócić się do sądu prowadzącego księgę wieczystą (miejscowo odpowiedniego dla nieruchomości) i poprosić o pomoc – w tym jednak przypadku musimy wykazać nasz interes prawny, uzasadniający potrzebę dostępu do konkretnej księgi wieczystej.

Na koniec kilka uwag. Warto pamiętać o konieczności kontroli stanu prawnego kupowanej nieruchomości – dokładne przestudiowanie wpisów w księdze wieczystej jest w tym celu niezbędne. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy profesjonalisty, który objaśni nam niektóre zapisy lub pomoże uporządkować zawarte w księdze wieczystej informacje. Jeśli jakiś wpis jest dla nas niejasny, nie popadajmy w panikę i nie zniechęcajmy się Koniecznie zwróćmy się o pomoc do specjalisty, który rozwieje nasze wątpliwości i pomoże uporządkować sytuację prawną nieruchomości. Pamiętajmy jednocześnie, że taka droga jest znacznie bezpieczniejsza, niż korzystanie z porad internetowych.

Ta strona wykorzystuje pliki cookies w celach statystycznych oraz w celu dostosowania naszych serwisów do indywidualnych potrzeb klientów. Zmiany ustawień dotyczących plików cookie można dokonać w dowolnej chwili modyfikując ustawienia przeglądarki. Korzystanie z tej strony bez zmian ustawień dotyczących cookies oznacza, że będą one zapisane w pamięci urządzenia.

rozumiem